20.09.2002, 16:40:35
die Termine druecken mich und die Christel sitzt am Flughafen und wartet ... Also, hier ein paar Daten:
Einige Basisdaten zum Recht
Notar, Anwalt, Vorkaufsrecht, Grundbuch, Vorvertrag
(Copyright Horst Uhlen 2002)
Notar
Alle Immobilienuebertragungen muessen per Vertrag im Notariat abgeschlossen und beglaubigt werden. Die Anwesenheit eines Anwalts ist fuer beide Vertragsparteien dabei gesetzlich vorgeschrieben. Das Notariat uebernimmt nur die Beurkundung nach Pruefung der formalen Rechtmaessigkeit der vorgelegten Titel!!! Das beurkundende Notariat uebernimmt aber NICHT die letztlich alles entscheidende Aufgabe, die wirklichen Eigentumsverhaeltnisse zu pruefen. Nur dies aber zaehlt !!!
Auch ein Vorvertrag muß notariell beurkundet werden, um gueltig zu sein.
Anwalt
Die wirklichen Eigentumsverhältnisse dagegen werden ausschliesslich durch den-Anwalt des Kaeufers geprueft. Der Anwalt ist also der wichtigste Verbuendete des Kaeufers, denn nur er prueft die Besitzverhaeltnisse bei den zustaendigen Ämtern auf ihre tatsaechliche Richtigkeit. Diese Titel muessen mindestens auf 20 Jahre zurueckgehend geprueft sein, sehr selten auch bis 30 Jahre, um auch verdeckte Ansprueche sicher auszuschließen.
Ebenso prueft und verwirklicht der Anwalt ebenfalls all die weiter unten genannten Tips. Die wichtigste Grundregel für Hauskaeufer heisst also: niemals kaufen, ohne alle hier genannten Hilfswege mit dem Anwalt zu nutzen !!!
Vorkaufsrechte
Ja, sie bestehen fuer den Staat in diversen Faellen. Ein Vorkaufsrecht des Staates besteht auch auf Waelder über 50 000 m². Weitere Beschraenkungen bestehen fuer Auslaender in diversen Grenzgebieten und Militaerzonen. Makler, Notar und Anwalt kennen diese Details, ebenso wissen die meisten Einwohner, ob sie an Sie verkaufen duerfen oder nicht.
Grundbuch
Griechenland kennt noch keine katastermaessige Erfassung von Grund und Boden wie im Sinne unseres Grundbuches, dies ist jedoch gebietsweise schon in Arbeit. In Griechenland gibt es bisher keinen so genannten oeffentlichen Glauben bezueglich der Eintragungen. Das bedeutet, dass Sie nicht auf die Richtigkeit der Eintragungen im Grundbuch vertrauen koennen. Ihr Anwalt ueberprueft daher zwingend beim Grundbuchamt die Eintragungen der letzten 20 Jahre.
Um ein Risiko bei der Uebertragung der Immobilie zu minimieren, muss der Anwalt pruefen, ob der Verkaeufer auch wirklich der Eigentuemer ist, ob Grunddienstbarkeiten eingetragen sind oder ob Belastungen bestehen. Das Grundbuch ist dazu in drei Buecher aufgebaut a) alphabetisches Register b) Register der Blätter c) Überschreibungsbuch und daraus erteilt das Grundbuchamt parallel zur Pruefungsarbeit des Anwalts auf Antrag auch schriftliche Auszuege der Eigentumseintragungen, der Lasten und der Beschlagnahmungen (ola ta pistopiitika Metagrafis, Hypothikon, Waron, Diekdikiseon, Kataschesseon). All dies kostet nur eine kleine Handvoll Stempelmarken. Diese Auszuege benoetigen Sie unbedingt auch fuer eine Beleihung durch die Bank. Das Datum der Auszuege ist immer “…gestern…”, aber man darf allgemein schon darauf vertrauen, dass er auch “heute” noch stimmt. Sonst, der Anwalt kennt die Sachbearbeiter beim Grundbuchamt und wird im Falle eines Falles in wenigen Minuten noch einmal hingehen koennen zwecks endgueltiger Sicherheit. Aber Vorsicht, man soll niemals uebertreiben, bitte immer das noetige Feingefuehl mitbringen.
Vorvertrag
Um solche Grundbuchfragen jedoch bei Zeitmangel zuegig zu loesen, kann auch ein Vorvertrag ratsam sein, der die Abklaerung aller Rechtstitel binnen einer frei zu vereinbarenden Frist garantiert. Eine kleinere Anzahlung ist in diesem Fall wohl auch psychologisch erforderlich, es sollte aber zu vereinbaren sein, diese als Hinterlegung (10%?) in Form einer Bankgarantie oder besser noch per griechischem Sparbuch (in 10 Minuten eingerichtet, wenn das geld dabei ist) zu leisten. So haben beide Seiten Sicherheit, sowohl Verkaeufer als auch Kaeufer, denn auch die Griechen kennen mysterioese Erfahrungen mit einigen unzuverlaessigen Auslaendern auf diesem Sektor.
Einige Basisdaten zum Grundstueck
Grundstueckslage, Grundstuecksgroessen, Topografiko, , Bauamt, Forstamt
Grundstueckslage und Grundstuecksgroessen
Es gibt verschiedene Auflagen, z Zt werden auch Gesetzesaenderungen diskutiert. Die heutige Mindestfläche für ein Wohngrundstueck a) innerhalb des Stadt/Dorfbauplanes ist 500/1000 bzw. 2000 m² aa) 1000 bzw. 2000 m² auch ausserhalb, wenn eine Hauptfront an einer asphaltierten Regionalstrasse belegen ist b) außerhalb des Stadtbauplanes 4000 m² (4 Stremmata, in Aussicht stehen demnaechst 8000qm!!!)) c) Errichtung einer Industrieanlage 2000 m² d) Aufstellung eines Fertighauses 1000 m². Bei direkt am Meer liegenden Grundstuecken ist ein ca. 30 m Abstand freizuhalten.
Diese Groessen muessen unabdingbar vorhanden sein, um bebaut werden zu können. Erkundigen Sie sich vor Kaufvertragsabschluss unbedingt nach den Gegebenheiten und beantragen Sie vom Verkaeufer eine Bescheinigung vom Bauamt.
Ein bestehendes aelteres Gebaeude behaelt sein Baurecht in den bestehenden Grundstuecksgrenzen im Rahmen vom “Bestandsschutz”. Fuer einzugsbereit fertiggestellte Haeuser fordern Sie die “alte” baubehoerdlich bestaetigte Baugenehmigung an mit der dazu genehmigten Statikberechnung (dicker Packen Papier!), um durch Ihren Bauingenieur/Statiker zu pruefen, ob die heutigen Ansprueche der neuen Erdbebensicherheitsklasse ausreichend bemessen sind. Wenn Zweifel zur Bauqualitaet bestehen, lassen Sie durch einen Sachverstaendigen evtl. Probebohrungen im Beton vornehmen (Kosten zahlen Sie!)
Topografiko – Vermessungsplan
Für den Kauf von Baugrundstuecken ist dem Notariat vom Verkaeufer ein Grundstuecksvermessungsplan vorzulegen. Diese Vermessung ist Bestandteil des Kaufvertrags. Ohne ihn kann kein Vertrag geschlossen werden, jedoch ist ein Vorvertrag mit “ungefaehren” Daten juristisch moeglich.
Ein Topografiko muss vom Bauingenieur unterschrieben sein. Auch nennt er hier Daten zur moeglichen Bebauung, nur haben diese Daten fuer SIE vor Gericht keine starke rechtliche Bedeutung wie die Bescheinigung des Bauamtes.
Poleodomeia – Bauamt
Vor dem Kauf soll unbedingt ueberprueft werden, ob eine Bescheinigung zur Bebaubarkeit der zustaendigen Baubehoerde (Poleodomia) vorliegt. Dies gilt besonders für Grundstuecke, die außerhalb der Stadtplanung liegen. Erkundigen Sie sich unbedingt nach den Gegebenheiten und fordern Sie vor Kaufvertragsabschluss vom Verkaeufer eine Bescheinigung vom Bauamt.
Dasarchis – Forstamt
Vor dem Kauf soll unbedingt ueberprueft werden, ob eine Bescheinigung zur Freigabe des zuständigen Forstamts vorliegt. Dies gilt besonders für Grundstuecke, die außerhalb liegen. Erkundigen Sie sich unbedingt nach den Gegebenheiten und fordern Sie vor Kaufvertragsabschluss vom Verkaeufer eine Bescheinigung vom Forstamt.
Forst ist nicht nur Wald in unserem Verstaendnis, sondern schon die verkrueppelte, winzige immergruene Machchia ist offiziell “Wald”. Keine Probleme bestehen idR mit landwirtschaftlichen Flaechen wie zB Olivenbaeume, Wein etc.
Einige Basisdaten zum Geld
Steuern und Gebuehren, Steuerwert, Anzahlung & evtl. Rueckzahlung
Steuern
Grunderwerbssteuer: 9 - 11 Prozent
(Vorsicht, Falle, siehe unter Steuerwert)
(die 9-11% sind abhängig von Kaufpreis und Gemeinde)
Notariat, Juristenkassengebühr, Stempelmarken: ca. 2 Prozent
Anwaltsgebühr: ca. 1 Prozent plus Kammergebühr plus Stempelmarken
Maklergebühr: in der Regel ca. 2 Prozent oder nach vorheriger Vereinbarung
Steuerwert
Alle Steuern und auch die Gebuehren fuer Notariat und Anwalt richten sich nicht nach dem tatsächlichen Kaufpreis, sondern nach finanzamtlich festgelegten „objektiven Werten“, die aber selten wirklich “objektiv” sind. Dennoch, lehnen Sie den Kauf ab und fordern Sie von Anfang an vom Verkaeufer, dass er die Steuern uebernimmt, was vom Gesetz her so wie so vorgeschrieben ist. Notfalls akzeptieren Sie eine Aufzahlung des Kaufpreises, halten sich aber so den Ruecken frei. Wir haben selbst erlebt, dass das Finanzamt den Kaufvertragswert 5-fach hoeher festsetzte und damit die Steuer von 9% auf 45% stieg !!!. Da ist nicht nur das Finanzamt gluecklich, sondern auch Notar und Anwalt, denn diese drei halten in diesem Punkt auch kraeftig zusammen, weil sie alle ihre Gebuehren nach diesem Wert in Rechnung stellen. Achten Sie also als Zahlender immer darauf, welcher Kaufwert ganz oben im Notarvertrag als Zweitwert nach dem wirklich ausgehandelten Kaufpreis steht, er wird bezeichnet als EKTIMISI D.O.Y. !!!
Anzahlung & Rueckzahlung
Akzeptieren Sie bei Abschluss in Vorvertraegen mit Maklern, Bautraegern oder Privatpersonen keine Anzahlungen von mehr als 10 Prozent des Kaufpreises. Besser ist noch die Hinterlegung einer gesperrten Banksicherheit oder einem Sparbuch. Achten Sie darauf, dass im Vorvertrag die Rueckzahlung der Anzahlung fuer den Fall, dass die Rechtstitelklaerung erfolglos bleibt oder unbefriedigend ausfällt, in voller Hoehe garantiert und auch sichergestellt ist, siehe “Vorvertrag”.
Einige private Tips
Suchen sie sich – ohne den Makler - einen eigenen Anwalt, mit dem sie sich sprachlich ohne jeden Mangel verstaendigen koennen. Suchen Sie notfalls auch in der naechsten groesseren Stadt und klaeren sie vorher die Modalitaeten. Bei allen Kaufsgespraechen gehen Sie bitte feinfuehlig vor, seien Sie freundlich und ruhig, insbesondere auch mit dem Verkaeufer, denn er wird wahrscheinlich fuer Jahrzehnte Ihr Nachbar sein. Vermeiden sie auf jeden Fall Preisefeilschen, da werden Sie garantiert den Kuerzeren ziehen. Riskieren sie bestenfalls ein freundliches Fingerreiben und sagen Skonto, Skonto megalo Skonto und wenn man dann lacht, dann koennen Sie mit einigen Prozent dabei sein. Der Grieche liebt runde Zahlen, zehn statt acht oder 15 statt 17 liegen in seinem Naturell, auch wenn er erst die 20 versucht statt der 17. Lacht er aber nicht, haben Sie schlechte Karten, aber jedes anschliessende Reden oder Feilschen ist total ueberfluessig, er wird dann stur und bleibt sturer als ein Maultier, er ist dann 10 mal sturer als der sturste Nordeuropaeer. Es bleibt Ihnen dann nur eine Wahl, Sie stehen freundlich und ruhig auf und sagen, dass so viel Geld fuer seinen Platz nicht vorhanden ist oder Sie akzeptieren und zahlen. Versuchen Sie es aber erst einmal mit dem Aufstehen, Zeit zum Nachdenken ist immer gut. Manchmal aendert dann auch ein Grieche ueber Nacht seine Meinung und findet Ihre Idee zum Preis doch richtig. Er wird dann von selbst kommen, vielleicht erst fuenf Minuten vor der Abreise, aber vorher fragen oder draengeln sind schaedlich.
Zu den Grundstueckspreisen ausserhalb der Gemeinden kommen oft noch ganz erhebliche Kosten fuer den Anschluss von Strasse, Strom, Wasser, Abwasser und auch Telefon hinzu (200 Meter Asphaltstrasse ab 7000 EURO, 200 Meter Strom (ab 220V Quelle) ab 5000 EURO, Wasser nicht viel weniger Geld. Wenn Sie diese erst nach dem Kauf uebernehmen und dann selbst ausfuehren wollen, kann es erheblich teurer werden, als wenn Sie bereits vorher mit dem Kaeufer die Lieferung des Grundstuecks mit diesen bestehenden Anschluessen vereinbaren, er sie also erstellt. Ihr Verkaeufer kennt naemlich all die wichtigen Personen und Fachleute aus dem effeff und ueber seinen Familienclan wird er die Realisierung 10x schneller und wesentlich guenstiger bekommen und herstellen koennen als Sie selbst. Jetzt, vor dem Kauf, ist er selbst auch noch sehr an einer erfolgreichen Abwicklung interessiert, hat er aber erst sein Geld, ist er damit “aus dem Schneider”. So ersparen sie sich ganz erheblichen Aerger, denn z Zt sind Sie vielleicht neu im Land und wissen vielleicht noch nicht, wieviel dutzende und aberdutzende Male die Meister Sie im Stich lasssen werden. Siguro, siguro, avrioa sto ochto. Dann stehen sie morgen da um 8 und warten und warten, aber keiner kommt. Das ist normal, machen Sie sich nichts draus. Iponomi, iponomi. Geduld, Geduld. Also, machen Sie es vorher ab, unbedingt vor oder mit dem Kaufvertrag, aber fertiggestellt muss alles sein VOR der letzten Zahlung des Kaufpreises !!! Er wird vielleicht sagen, die Gemeinde hat dies so wie so vor, man verhandelt gerade im Gemeinderat und Geld aus Bruessel soll auch kommen. Ach, Sie wissen garnicht, wieviele hundert Bauplaetze ich Ihnen zeigen kann, wo ich dies schon vor zwanzig Jahren gehoert habe. Die Gemeinde verhandelt immer noch. Aber Strasse, Strom und Wasser sind auch heute noch nicht vorhanden. Iponomi, iponomi, siga siga.
Zu dem Topografiko und den Grundstuecksgrenzen ist noch etwas hinzuzufuegen. Nachbarn haben eine interessante Variante erfolgreich erprobt und beim Grundstueckskauf den Verkaeufer beauftragt, mit dem Vermesser und den uebrigen dortigen Nachbarn zusammen die Grundstueckspfosten zu setzen und anschliessend den Vermessungsplan vor dem Notar von allen Nachbarn absegnen zu lassen. Das ist eine gute Sache, wenn erst der Verkaeufer einwilligt, die Nachbarn selber sind meist selber froh ueber eine solche Loesung. Ich selber habe eigentlich bisher selten Probleme gehabt, die sich dann auch fast aufloesten. Bei einem hiesigen Griechen ist jedoch gerade sein erst erworbenes 35-Stremmata-Grundstueck inzwischen schon auf 23 Stremmata geschmolzen, weil seine neuen Nachbarn nach seinem Kauf die Vermesssungsposten und Grenzstaebe zurueckgesetzt haben. 12000 Quadratmeter loesten sich also in Luft auf !!! Und dieser ist selber Grieche, ortsansaessig, vertraut mit allen und allem und ein erfahrener Geschaeftsmann. Aber, er will sich nicht anlegen, so etwas macht man nicht als Kirios. Fuer die Zukunft, so sagt er, kauft er nur noch nach dem eben beschriebenen Prinzip und bittet die Nachbarn VORHER mit Vermesser zur gemeinsamen Grenzbegehung und dann zum Notar.
Resumee
Dieses ist keine Rechtsberatung, diese Liste ist auch nicht vollstaendig, dieses ist nur ein kleiner Ausschnitt meiner Erfahrungen seit 1978, mit deren Hilfe Sie vor Ort dann mit dem Verkaeufer und den Fachleuten wie Anwalt, Notar, Makler, Behoerden, Bautraegern und allen Anderen die dann wirklich fuer Sie zutreffenden Punkte mit einem etwas gestaerkterem Bewusstsein abklaeren koennen und ein Abenteuer moeglichst minimieren.
(Copyright Horst Uhlen 2002)
Einige Basisdaten zum Recht
Notar, Anwalt, Vorkaufsrecht, Grundbuch, Vorvertrag
(Copyright Horst Uhlen 2002)
Notar
Alle Immobilienuebertragungen muessen per Vertrag im Notariat abgeschlossen und beglaubigt werden. Die Anwesenheit eines Anwalts ist fuer beide Vertragsparteien dabei gesetzlich vorgeschrieben. Das Notariat uebernimmt nur die Beurkundung nach Pruefung der formalen Rechtmaessigkeit der vorgelegten Titel!!! Das beurkundende Notariat uebernimmt aber NICHT die letztlich alles entscheidende Aufgabe, die wirklichen Eigentumsverhaeltnisse zu pruefen. Nur dies aber zaehlt !!!
Auch ein Vorvertrag muß notariell beurkundet werden, um gueltig zu sein.
Anwalt
Die wirklichen Eigentumsverhältnisse dagegen werden ausschliesslich durch den-Anwalt des Kaeufers geprueft. Der Anwalt ist also der wichtigste Verbuendete des Kaeufers, denn nur er prueft die Besitzverhaeltnisse bei den zustaendigen Ämtern auf ihre tatsaechliche Richtigkeit. Diese Titel muessen mindestens auf 20 Jahre zurueckgehend geprueft sein, sehr selten auch bis 30 Jahre, um auch verdeckte Ansprueche sicher auszuschließen.
Ebenso prueft und verwirklicht der Anwalt ebenfalls all die weiter unten genannten Tips. Die wichtigste Grundregel für Hauskaeufer heisst also: niemals kaufen, ohne alle hier genannten Hilfswege mit dem Anwalt zu nutzen !!!
Vorkaufsrechte
Ja, sie bestehen fuer den Staat in diversen Faellen. Ein Vorkaufsrecht des Staates besteht auch auf Waelder über 50 000 m². Weitere Beschraenkungen bestehen fuer Auslaender in diversen Grenzgebieten und Militaerzonen. Makler, Notar und Anwalt kennen diese Details, ebenso wissen die meisten Einwohner, ob sie an Sie verkaufen duerfen oder nicht.
Grundbuch
Griechenland kennt noch keine katastermaessige Erfassung von Grund und Boden wie im Sinne unseres Grundbuches, dies ist jedoch gebietsweise schon in Arbeit. In Griechenland gibt es bisher keinen so genannten oeffentlichen Glauben bezueglich der Eintragungen. Das bedeutet, dass Sie nicht auf die Richtigkeit der Eintragungen im Grundbuch vertrauen koennen. Ihr Anwalt ueberprueft daher zwingend beim Grundbuchamt die Eintragungen der letzten 20 Jahre.
Um ein Risiko bei der Uebertragung der Immobilie zu minimieren, muss der Anwalt pruefen, ob der Verkaeufer auch wirklich der Eigentuemer ist, ob Grunddienstbarkeiten eingetragen sind oder ob Belastungen bestehen. Das Grundbuch ist dazu in drei Buecher aufgebaut a) alphabetisches Register b) Register der Blätter c) Überschreibungsbuch und daraus erteilt das Grundbuchamt parallel zur Pruefungsarbeit des Anwalts auf Antrag auch schriftliche Auszuege der Eigentumseintragungen, der Lasten und der Beschlagnahmungen (ola ta pistopiitika Metagrafis, Hypothikon, Waron, Diekdikiseon, Kataschesseon). All dies kostet nur eine kleine Handvoll Stempelmarken. Diese Auszuege benoetigen Sie unbedingt auch fuer eine Beleihung durch die Bank. Das Datum der Auszuege ist immer “…gestern…”, aber man darf allgemein schon darauf vertrauen, dass er auch “heute” noch stimmt. Sonst, der Anwalt kennt die Sachbearbeiter beim Grundbuchamt und wird im Falle eines Falles in wenigen Minuten noch einmal hingehen koennen zwecks endgueltiger Sicherheit. Aber Vorsicht, man soll niemals uebertreiben, bitte immer das noetige Feingefuehl mitbringen.
Vorvertrag
Um solche Grundbuchfragen jedoch bei Zeitmangel zuegig zu loesen, kann auch ein Vorvertrag ratsam sein, der die Abklaerung aller Rechtstitel binnen einer frei zu vereinbarenden Frist garantiert. Eine kleinere Anzahlung ist in diesem Fall wohl auch psychologisch erforderlich, es sollte aber zu vereinbaren sein, diese als Hinterlegung (10%?) in Form einer Bankgarantie oder besser noch per griechischem Sparbuch (in 10 Minuten eingerichtet, wenn das geld dabei ist) zu leisten. So haben beide Seiten Sicherheit, sowohl Verkaeufer als auch Kaeufer, denn auch die Griechen kennen mysterioese Erfahrungen mit einigen unzuverlaessigen Auslaendern auf diesem Sektor.
Einige Basisdaten zum Grundstueck
Grundstueckslage, Grundstuecksgroessen, Topografiko, , Bauamt, Forstamt
Grundstueckslage und Grundstuecksgroessen
Es gibt verschiedene Auflagen, z Zt werden auch Gesetzesaenderungen diskutiert. Die heutige Mindestfläche für ein Wohngrundstueck a) innerhalb des Stadt/Dorfbauplanes ist 500/1000 bzw. 2000 m² aa) 1000 bzw. 2000 m² auch ausserhalb, wenn eine Hauptfront an einer asphaltierten Regionalstrasse belegen ist b) außerhalb des Stadtbauplanes 4000 m² (4 Stremmata, in Aussicht stehen demnaechst 8000qm!!!)) c) Errichtung einer Industrieanlage 2000 m² d) Aufstellung eines Fertighauses 1000 m². Bei direkt am Meer liegenden Grundstuecken ist ein ca. 30 m Abstand freizuhalten.
Diese Groessen muessen unabdingbar vorhanden sein, um bebaut werden zu können. Erkundigen Sie sich vor Kaufvertragsabschluss unbedingt nach den Gegebenheiten und beantragen Sie vom Verkaeufer eine Bescheinigung vom Bauamt.
Ein bestehendes aelteres Gebaeude behaelt sein Baurecht in den bestehenden Grundstuecksgrenzen im Rahmen vom “Bestandsschutz”. Fuer einzugsbereit fertiggestellte Haeuser fordern Sie die “alte” baubehoerdlich bestaetigte Baugenehmigung an mit der dazu genehmigten Statikberechnung (dicker Packen Papier!), um durch Ihren Bauingenieur/Statiker zu pruefen, ob die heutigen Ansprueche der neuen Erdbebensicherheitsklasse ausreichend bemessen sind. Wenn Zweifel zur Bauqualitaet bestehen, lassen Sie durch einen Sachverstaendigen evtl. Probebohrungen im Beton vornehmen (Kosten zahlen Sie!)
Topografiko – Vermessungsplan
Für den Kauf von Baugrundstuecken ist dem Notariat vom Verkaeufer ein Grundstuecksvermessungsplan vorzulegen. Diese Vermessung ist Bestandteil des Kaufvertrags. Ohne ihn kann kein Vertrag geschlossen werden, jedoch ist ein Vorvertrag mit “ungefaehren” Daten juristisch moeglich.
Ein Topografiko muss vom Bauingenieur unterschrieben sein. Auch nennt er hier Daten zur moeglichen Bebauung, nur haben diese Daten fuer SIE vor Gericht keine starke rechtliche Bedeutung wie die Bescheinigung des Bauamtes.
Poleodomeia – Bauamt
Vor dem Kauf soll unbedingt ueberprueft werden, ob eine Bescheinigung zur Bebaubarkeit der zustaendigen Baubehoerde (Poleodomia) vorliegt. Dies gilt besonders für Grundstuecke, die außerhalb der Stadtplanung liegen. Erkundigen Sie sich unbedingt nach den Gegebenheiten und fordern Sie vor Kaufvertragsabschluss vom Verkaeufer eine Bescheinigung vom Bauamt.
Dasarchis – Forstamt
Vor dem Kauf soll unbedingt ueberprueft werden, ob eine Bescheinigung zur Freigabe des zuständigen Forstamts vorliegt. Dies gilt besonders für Grundstuecke, die außerhalb liegen. Erkundigen Sie sich unbedingt nach den Gegebenheiten und fordern Sie vor Kaufvertragsabschluss vom Verkaeufer eine Bescheinigung vom Forstamt.
Forst ist nicht nur Wald in unserem Verstaendnis, sondern schon die verkrueppelte, winzige immergruene Machchia ist offiziell “Wald”. Keine Probleme bestehen idR mit landwirtschaftlichen Flaechen wie zB Olivenbaeume, Wein etc.
Einige Basisdaten zum Geld
Steuern und Gebuehren, Steuerwert, Anzahlung & evtl. Rueckzahlung
Steuern
Grunderwerbssteuer: 9 - 11 Prozent
(Vorsicht, Falle, siehe unter Steuerwert)
(die 9-11% sind abhängig von Kaufpreis und Gemeinde)
Notariat, Juristenkassengebühr, Stempelmarken: ca. 2 Prozent
Anwaltsgebühr: ca. 1 Prozent plus Kammergebühr plus Stempelmarken
Maklergebühr: in der Regel ca. 2 Prozent oder nach vorheriger Vereinbarung
Steuerwert
Alle Steuern und auch die Gebuehren fuer Notariat und Anwalt richten sich nicht nach dem tatsächlichen Kaufpreis, sondern nach finanzamtlich festgelegten „objektiven Werten“, die aber selten wirklich “objektiv” sind. Dennoch, lehnen Sie den Kauf ab und fordern Sie von Anfang an vom Verkaeufer, dass er die Steuern uebernimmt, was vom Gesetz her so wie so vorgeschrieben ist. Notfalls akzeptieren Sie eine Aufzahlung des Kaufpreises, halten sich aber so den Ruecken frei. Wir haben selbst erlebt, dass das Finanzamt den Kaufvertragswert 5-fach hoeher festsetzte und damit die Steuer von 9% auf 45% stieg !!!. Da ist nicht nur das Finanzamt gluecklich, sondern auch Notar und Anwalt, denn diese drei halten in diesem Punkt auch kraeftig zusammen, weil sie alle ihre Gebuehren nach diesem Wert in Rechnung stellen. Achten Sie also als Zahlender immer darauf, welcher Kaufwert ganz oben im Notarvertrag als Zweitwert nach dem wirklich ausgehandelten Kaufpreis steht, er wird bezeichnet als EKTIMISI D.O.Y. !!!
Anzahlung & Rueckzahlung
Akzeptieren Sie bei Abschluss in Vorvertraegen mit Maklern, Bautraegern oder Privatpersonen keine Anzahlungen von mehr als 10 Prozent des Kaufpreises. Besser ist noch die Hinterlegung einer gesperrten Banksicherheit oder einem Sparbuch. Achten Sie darauf, dass im Vorvertrag die Rueckzahlung der Anzahlung fuer den Fall, dass die Rechtstitelklaerung erfolglos bleibt oder unbefriedigend ausfällt, in voller Hoehe garantiert und auch sichergestellt ist, siehe “Vorvertrag”.
Einige private Tips
Suchen sie sich – ohne den Makler - einen eigenen Anwalt, mit dem sie sich sprachlich ohne jeden Mangel verstaendigen koennen. Suchen Sie notfalls auch in der naechsten groesseren Stadt und klaeren sie vorher die Modalitaeten. Bei allen Kaufsgespraechen gehen Sie bitte feinfuehlig vor, seien Sie freundlich und ruhig, insbesondere auch mit dem Verkaeufer, denn er wird wahrscheinlich fuer Jahrzehnte Ihr Nachbar sein. Vermeiden sie auf jeden Fall Preisefeilschen, da werden Sie garantiert den Kuerzeren ziehen. Riskieren sie bestenfalls ein freundliches Fingerreiben und sagen Skonto, Skonto megalo Skonto und wenn man dann lacht, dann koennen Sie mit einigen Prozent dabei sein. Der Grieche liebt runde Zahlen, zehn statt acht oder 15 statt 17 liegen in seinem Naturell, auch wenn er erst die 20 versucht statt der 17. Lacht er aber nicht, haben Sie schlechte Karten, aber jedes anschliessende Reden oder Feilschen ist total ueberfluessig, er wird dann stur und bleibt sturer als ein Maultier, er ist dann 10 mal sturer als der sturste Nordeuropaeer. Es bleibt Ihnen dann nur eine Wahl, Sie stehen freundlich und ruhig auf und sagen, dass so viel Geld fuer seinen Platz nicht vorhanden ist oder Sie akzeptieren und zahlen. Versuchen Sie es aber erst einmal mit dem Aufstehen, Zeit zum Nachdenken ist immer gut. Manchmal aendert dann auch ein Grieche ueber Nacht seine Meinung und findet Ihre Idee zum Preis doch richtig. Er wird dann von selbst kommen, vielleicht erst fuenf Minuten vor der Abreise, aber vorher fragen oder draengeln sind schaedlich.
Zu den Grundstueckspreisen ausserhalb der Gemeinden kommen oft noch ganz erhebliche Kosten fuer den Anschluss von Strasse, Strom, Wasser, Abwasser und auch Telefon hinzu (200 Meter Asphaltstrasse ab 7000 EURO, 200 Meter Strom (ab 220V Quelle) ab 5000 EURO, Wasser nicht viel weniger Geld. Wenn Sie diese erst nach dem Kauf uebernehmen und dann selbst ausfuehren wollen, kann es erheblich teurer werden, als wenn Sie bereits vorher mit dem Kaeufer die Lieferung des Grundstuecks mit diesen bestehenden Anschluessen vereinbaren, er sie also erstellt. Ihr Verkaeufer kennt naemlich all die wichtigen Personen und Fachleute aus dem effeff und ueber seinen Familienclan wird er die Realisierung 10x schneller und wesentlich guenstiger bekommen und herstellen koennen als Sie selbst. Jetzt, vor dem Kauf, ist er selbst auch noch sehr an einer erfolgreichen Abwicklung interessiert, hat er aber erst sein Geld, ist er damit “aus dem Schneider”. So ersparen sie sich ganz erheblichen Aerger, denn z Zt sind Sie vielleicht neu im Land und wissen vielleicht noch nicht, wieviel dutzende und aberdutzende Male die Meister Sie im Stich lasssen werden. Siguro, siguro, avrioa sto ochto. Dann stehen sie morgen da um 8 und warten und warten, aber keiner kommt. Das ist normal, machen Sie sich nichts draus. Iponomi, iponomi. Geduld, Geduld. Also, machen Sie es vorher ab, unbedingt vor oder mit dem Kaufvertrag, aber fertiggestellt muss alles sein VOR der letzten Zahlung des Kaufpreises !!! Er wird vielleicht sagen, die Gemeinde hat dies so wie so vor, man verhandelt gerade im Gemeinderat und Geld aus Bruessel soll auch kommen. Ach, Sie wissen garnicht, wieviele hundert Bauplaetze ich Ihnen zeigen kann, wo ich dies schon vor zwanzig Jahren gehoert habe. Die Gemeinde verhandelt immer noch. Aber Strasse, Strom und Wasser sind auch heute noch nicht vorhanden. Iponomi, iponomi, siga siga.
Zu dem Topografiko und den Grundstuecksgrenzen ist noch etwas hinzuzufuegen. Nachbarn haben eine interessante Variante erfolgreich erprobt und beim Grundstueckskauf den Verkaeufer beauftragt, mit dem Vermesser und den uebrigen dortigen Nachbarn zusammen die Grundstueckspfosten zu setzen und anschliessend den Vermessungsplan vor dem Notar von allen Nachbarn absegnen zu lassen. Das ist eine gute Sache, wenn erst der Verkaeufer einwilligt, die Nachbarn selber sind meist selber froh ueber eine solche Loesung. Ich selber habe eigentlich bisher selten Probleme gehabt, die sich dann auch fast aufloesten. Bei einem hiesigen Griechen ist jedoch gerade sein erst erworbenes 35-Stremmata-Grundstueck inzwischen schon auf 23 Stremmata geschmolzen, weil seine neuen Nachbarn nach seinem Kauf die Vermesssungsposten und Grenzstaebe zurueckgesetzt haben. 12000 Quadratmeter loesten sich also in Luft auf !!! Und dieser ist selber Grieche, ortsansaessig, vertraut mit allen und allem und ein erfahrener Geschaeftsmann. Aber, er will sich nicht anlegen, so etwas macht man nicht als Kirios. Fuer die Zukunft, so sagt er, kauft er nur noch nach dem eben beschriebenen Prinzip und bittet die Nachbarn VORHER mit Vermesser zur gemeinsamen Grenzbegehung und dann zum Notar.
Resumee
Dieses ist keine Rechtsberatung, diese Liste ist auch nicht vollstaendig, dieses ist nur ein kleiner Ausschnitt meiner Erfahrungen seit 1978, mit deren Hilfe Sie vor Ort dann mit dem Verkaeufer und den Fachleuten wie Anwalt, Notar, Makler, Behoerden, Bautraegern und allen Anderen die dann wirklich fuer Sie zutreffenden Punkte mit einem etwas gestaerkterem Bewusstsein abklaeren koennen und ein Abenteuer moeglichst minimieren.
(Copyright Horst Uhlen 2002)